RET Minha Casa Minha Vida IN 941

Boa Tarde!

Trabalho para uma empresa que exerce a seguinte atividade imobiliária:

Compra o lote (sem benfeitorias), constrói uma casa, e vende financiada pela Caixa Econômica Federal no projeto Mina Casa Minha Vida (até R$ 85.000,00).

A empresa só vende a casa depois de pronta e averbada no cartório, e os recursos financeiros para aquisição do lote e construção são 100% próprios.

Eis as minhas dúvidas:
01) Considerando que tanto o lote quanto a construção serão pagos com recursos próprios da empresa, e que a venda só será efetuada após a conclusão da obra e a averbação da construção no CRI, esta operação é considerada INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA? Como deverá ser o objetivo social desta empresa: Incorporação Imobiliária, Compra e Venda de Imóveis ou Construtora?

02) Esta operação se enquadra no Regime Especial de Tributação da Instrução Normativa nº 934 de 2009, podendo recolher 1% para vendas de casas até R$ 85.000,00 conforme Art. 4, §2º ?

03) Caso afirmativa a resposta anterior, deverá ser feito o registro de incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis, mesmo considerando que a casa será construída com recursos e lotes próprios e só será vendia após a conclusão da construção?

04) O inciso I, do Art. 2º da IN 937/2009, dispõe que deverá ser efetuado a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária para a formalização do RET. Porém a afetação só pode ser feita após a incorporação imobiliária. Considerando que não haverá incorporação imobiliária, uma vez que os recursos serão da própria empresa e a venda só será realizada após a conclusão da obra, como poderá ser feito a afetação do imóvel se não há incorporação imobiliária?

05) A empresa irá construir 2.000 (duas mil) casas e vender todas no projeto minha casa minha vida até R$ 85.000,00. Cada casa será construída em um lote de 200 m2, já desmembrado, e possui um registro no CRI próprio para cada lote. Desta forma, para atender ao Inciso II, do Art. 2º da IN 937/2009, poderá haver apenas uma inscrição no CNPJ vinculada ao evento 109 para as 2000 casas, ou deverá possuir uma inscrição no CNPJ para cada casa/imóvel?

Prezado Roberto, bom dia!
Tenho exatamente as mesmas dúvidas que você postou nesse fórum. No início do ano, fiz o mesmo que você, porém, não consegui nenhuma resposta para essas perguntas.
Fui até a Receita Federal, aqui em Ribeirão Preto/SP para buscar respostas e, acredite, nenhum funcionário conhecia as regras do RET (alguns nem sabiam que isso existia).
Diante disso, continuamos a recolher os implacáveis 5,8% de alíquota do lucro presumido (que considero extremamente absurdo para nosso caso).
Ainda estou tentando buscar respostas concretas que não me prejudiquem futuramente (os juros e multas das DARF´s são pesados).
Podemos combinar que, caso algum de nós consigamos uma resposta, que façamos o post aqui no fórum.
Se precisar de alguma informação, meu e-mail é: @Oculto
Um abraço!

Boa tarde Roberto,

O conceito de incorporação imobiliária está disposto no § Único, Artigo 29º da 4591/1964 conforme se segue:

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas

A formalização da Incorporação Imobiliária se dá por meio do Instrumento de Incorporação Imobiliária que, registrado em cartório, permite que a empresa comercialize as unidades, provenientes de uma edificação, mesmo ainda em construção.

Constitui-se Unidade Imobiliária:

- O terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

- Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
Desmembramento (ato de dividir glebas em lotes) É a subdivisão de uma gleba (área) em lotes para edificação, na qual seja aproveitado o sistema viário oficial local, isto é, não se abrem vias, ruas ou logradouro públicos nem se ampliam ou modificam os existentes, para que as edificações e os acessos a elas sejam factíveis.

- Cada terreno decorrente de loteamento;
Loteamento (ato de dividir terrenos em terrenos menores) É a subdivisão de uma gleba (área) em lotes, destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos ou de ampliação, modificação ou prolongamento dos existentes.
- Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;

Note que o dispositivo legal não considera a origem dos recursos que permitiram a construção (se próprios ou de terceiros), nem o meomento em que ocorre a venda (se antes, durante ou após o término da construção) como fatores determinantes da incorporação.

Vale dizer:
Mesmo que você construa com recursos próprios e que venda cada unidade apenas após a obra acabada, o desmembramento do terreno e a construção de casa para venda são atos caracterizadamente de incorporação imobiliária

Por oportuno vale lembrar que mesmo que a empresa não construa tais unidades e não promova desmembramento de terrenos ou loteamentos e sim ordene a terceiros que o faça por sua conta, também será a incorporadora.

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Boa tarde,

tambem gostaria de saber como funciona o RET, pois estou construindo imóveis até R$ 85.000,00, porem nao é 100% pelo Minha Casa Minha Vida. Estou pesquisando sobre isso e se souber de alguma coisa vou postar aqui.

Até mais

Boa tarde William

O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo artigo 1º da Lei 10931/2004 e normatizado pela IN SRF nº 474/2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Toda legislação acerca do assunto você encontra na Receita Federal sob o título de Regime Especial de Tributação

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Saulo, foram muito úteis os seus esclarecimentos acima, mas tenho uma dúvida: A empresa Incorporadora pode aderir ao RET em apenas uma unidade (uma matrícula com uma construção uni-residencial) ou esse Regime é privativo para construções em condomínio (uma matrícula com duas ou mais unidades autônomas)?

Boa tarde Aparecida,

Pode sim, desde que seja um empreendimento isolado nada a impede de aderir ao regime em questão.

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Prezados,

Acredito que as dúvidas sobre adesão ao RET seja comum em todo o país, inclusive nos próprios funcionários da Receita Federal. Tenho buscado esclarecimentos a dias, e não consigo nenhuma informação concreta sobre o RET.
Recentemente, tive problemas com o próprio cartório de registros de imóveis, que se recusou a fazer o termo de afetação de alguns lotes construidos, sob alegação de que o pedido de afetação deveria ser feito antes do inicio de construção das casas. Alguem conhece alguma coisa sobre isso? Essa alegação pode ser verdadeira? Tiveram problemas desse carater?
Do ponto de vista contábil, deverá existir diferenciação para as incorporações enquadradas no RET? Deverão ter registros contábeis, conta bancária, etc, especificos?

Desde já, agradeço!

Boa tarde Magno.

Ainda que alguns cartórios não exijam, o patrimônio deve ser afetado antes do inicio das obras.

A contabilidade do patrimonio de afetação deve (obrigatoriamente) ser segregada da incorporadora e deverá ser sistematicamente apresentada à comissão de adquirentes.

Para saber mais acerca da escrituração contábil repita seu questionamento na sala "Contabilidade em Geral"

Por oportuno promova pesquisa no banco de dados do forum acerca do assunto, estou convicto de que obterá as respostas que procura, pois muito já se comentou a respeito.

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Saulo,

Obrigado!

Pesquisarei no banco de dados, e acrescentarei com o que conseguir!

Bom Dia,
Estou precisando de ajuda.
Temos uma empresa que trabalha para o Minha Casa, Minha Vida, preciso saber qual o código de receita para essa atividade e as alíquotas dos impostos PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.
Atenciosamente.

Boa tarde Mariana

Promova pesquisa no banco de dados do fórum acerca do assunto.

Estou certo de que obterá as respostas que procura pois muito já se discutiu/comentou a respeito.

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Bom dia a todos! o valor é de até 75.000,00.

Boa tarde Rubenild

Se o valor em questão é o imóveis construídos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, tenha em conta que desde de 27/12/2012 foi majorado para R$ 100.000,00

Art. 2º Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção. (Redação dada pela Lei nº 12.767, de 27 de dezembro de 2012)

fonte: Lei 12024/2009

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Obrigada Saulo Heusi.

Bom dia,estou com duvida no aspecto do recolhimento do RET, pelo que li até agora o recolhimento deve ser mensal da renda auferia com o empreendimento mas na situação da construção ser feita com recursos próprios e ser efetuada a venda após a conclusão será feito o recolhimento na venda ou será avaliado o percentual da obra e recolhido sobre este?
Tudo que li até agora só se fala na situação de ter investidores e/ou compradores desde o inicio oque não ocorre em todos os casos.Obrigado