Lucro Imobiliario

Prezados,

Solicito ajuda em meu problema.

Comprei um terreno e estou contruindo duas casas, porém não tenho notas ou recibo de nada. Nem material, nem mão de obra.

No término terei que pagar o INSS e sei que o fisco utiliza o CUB do sinduscon para cálculo da mão de obra e apuração do imposto.

Meu problema é: Como será calculado o lucro imobiliário?

Não tenho comprovante de nada, mas o fato é: a casa foi construída no terreno.

Poderei utilizar o CUB ou o valor atribuido pelo cartório de registro de imóveis para efeito de cálculo?

Como fica o imposto neste caso?

Grato

Adriano

Bom dia Adriano,

Quando da venda, o ganho de capital (lucro imobiliário) será a diferença positiva entre o valor do imóvel averbado no Registro de Imóveis e o da venda.

Vale dizer:
Se o imóvel não foi averbado, a Receita Federal irá desconsiderar o custo da casa e considerar apenas o do terreno.

...

Certo, no caso a tributação será bem maior.

Agradeço a atenção do Saulo Heusi e Guto Munarin, mas ainda tenho dúvidas.

Como não tenho comprvantes de gastos, qual será o valor atribuido na hora do registro?

Adotando a diferença entre o valor positivo do cartório e venda, poderei ser intimado pela RF a apresentar os comprovantes de gastos?

Se sim, Como farei?

E minha declaração do IR, só consta o terreno. Como atualizo este valor após averbação no cartório.

Agradeço a todos que puderem me ajudar.

Grato

AdrianoPires

Agradeço a todos que puderem me ajudar.

1. Vamos entender melhor o seu caso,você é o proprietário do imóvel?
2. Em qual fase da construção você está?
3. O objetivo é construir para vender?
4. Pretende continuar nessa atividade?

Obrigado, Aparecida, pela ajuda.
1 - Sou o proprietário do terreno e da obra;
2 - A obra está em fase de acabamento;
3 - Sim, estou construindo para vender;
4 - Sim, pretendo continuar nesta atividade.

Grato

Adriano

Diante das respostas a minha sugestão é a seguinte:
1. Abra uma empresa com a atividade de Construtora e Incorporadora.
2. Pode optar pelo Lucro Presumido que é o menos oneroso para essas atividades - regime de caixa.
3. Como está em fase de acabamento, faça isso o mais rápido possível.
4. Não peça o Habite-se na Prefeitura ainda. Espere para concluir a obra no nome da empresa.
5. Pode abrir a empresa já integralizando o terreno. Sai mais barato.
6. Caso não queira fazer a integralização com o imóvel, pode 1º abrir a empresa, depois fazer a escritura de compra e venda transferindo o imóvel para a empresa.
7. Quando o imóvel estiver registrado no cartório em nome da empresa, leve a matrícula até a Prefeitura para a averbação e peça o Habite-se em nome da empresa.
8. Depois é só regularizar a construção no INSS - averbar a construção no cartório e vender - tudo em nome da Construtora e Incorporadora.
9. Irá pagar 5,93% de Impostos Federais sobre o Valor Venal (o que constar na Matrícula do Imóvel).
10. Esse é o melhor procedimento e o mais barato a ser adotado. E é uma operação legal, de acordo com as leis.

Aparecida, agradeço muito sua ajuda mas no momento prefiro trabalhar como pessoa física.

Já pensei em constituir empresa, porém no futuro.

Assim solicito mais uma vez sua ajuda nas questões

1 - Como será calculado o lucro imobiliário (ganho de capital) tendo em vista que não tenho comprovante de nehuma despesa?

2 - Como não tenho compovantes de gastos, qual será o valor atribuido na hora do registro?

3 - Adotando a diferença entre o valor positivo do cartório e venda, poderei ser intimado pela RF a apresentar os comprovantes de gastos?

4 - Se sim, Como farei?

5 - E minha declaração do IR, só consta o terreno. Como atualizo este valor após averbação no cartório.

Grato

AdrianoPIres

1. Lucro Imobiliário de pessoa física – É calculado através do Programa Ganho de Capital – Ir respondendo a todas as perguntas e informando o custo do terreno – o valor que consta na matrícula na aquisição – informar as despesas – materiais – mão de obra – impostos etc, indicando os valores e datas. São aceitos somente documentos idôneos.
2. Se não tiver todos os documentos dos valores efetivamente gastos, seu imposto será maior. 15% da diferença entre as despesas e receita.
Faça isso em cada imóvel. Se houver despesas compartilhadas, fazer a divisão para informar os custos. Ex: um terreno para duas casas -
3. Recolhendo os impostos como PF existe o risco de ser intimado pela RFB, neste caso terá que comprovar as despesas informadas. Se não recolher nada, a chance de ser intimado é muito grande. Também existe o risco de ser equiparado a pessoa jurídica, aí terá que pagar todos os impostos como PJ e enviar as declarações.
Atualmente a RFB não tem feito muito isso, mas sabemos que está se estruturando para cruzar todas as informações.
4. O terreno que consta na sua DIRPF deverá ser baixado na próxima declaração, 2013 – se não estiver vendido a casa, insira a mesma da listagem dos bens com o valor apurado na declaração de ganho de capital (o custo apurado). Se já estiver vendido é só importar o referido programa que o mesmo informará a operação.
Boa Sorte.

Obrigado Aparecida,

Mais uma dúvida.

Para averbar uma construção no cartório, o valor que vai para matrícula é o valor informado ou o calculado pelo índice do sinduscon.

O valor calculado pelo índice do sinduscon sempre será maior.

Minha dúvida é:

1 - Usarei este valor em minha declaração de IR também? É sobre a diferença deste valor e a venda que será calculado o imposto ganho de capital?

2 - Sendo o valor da matrícula adotado pelo índice do sinduscon, poderei ser chamado pela receita a aapresentar os comprovantes?

Grato

AdrianoPires

1. Ao averbar uma construção no cartório, quando se tratar de unidade uni-residencial não vai o valor da obra.
2. Quando for condomínio, sim, é necessário informar na Convenção de Condomínio: CUSTO DA CONSTRUÇÃO - "Para afeitos fiscais estima o custo global de construção em R$.............
3. Nas Informações para arquivo no Registro de Imóveis(LEI 4591 -16/12/64 – ART. 32 e NBR 12721 (NB – 140) - no Quadro "AVALIAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA CONSTRUÇÃO E DO PREÇO POR M2 DA CONSTRUÇÃO" - Deverá ser informado o custo unitário e o global de acordo com a tabela do Sinduscon.(o mesmo usado na RFB para cálculo do INSS)
4. Essa avaliação é feita para o cálculo das taxas do Cartório de Registros (da Instituição do Condomínio) e ficarão registradas apenas na matrícula mãe (imóvel que foi desmembrado).
5. Nas matrículas individuais das unidades autônomas não consta nenhum valor.
6. Essas informações não servem para a apuração do Ganho de Capital, são ações distintas, para cálculo dos impostos PF considere as informações anteriores.

Obrigado Aparecida, me ajudou muito.

Adriano