Venda de imóveis: Pessoa Física vs Pessoa Jurídia

Prezados,

Estou analisando a possibilidade de criar uma PJ para administrar os imóveis de minha família com o intuito de reduzir a carga tributária.

No caso de Aluguéis, o imposto devido sobre pessoa jurídica é claramente mais vantajoso que o de pessoa física, exceto casos bem específicos, por exemplo, em que a pessoa física seria isenta por problemas graves de saúde.

No caso de Vendas, o imposto devido sobre pessoa jurídica poderá ser mais vantajoso ou não, a depender de uma série de características do imóvel e/ou do proprietário.

Fiz uma série de simulações que terei o prazer de disponibilizar aqui no fórum. No entanto, antes gostaria de confirmar aqui se estou calculando corretamente o imposto para a Pessoa Jurídica.

Dados da Empresa
Forma de tributação: Lucro Presumido.
Atividade: CNAE 6810-2/01, compra e venda de imóveis próprios, e CNAE 6810-2/02, aluguel de imóveis próprios.
Registro contábil dos imóveis a serem vendidos: no Ativo Circulante, como Estoques de Imóveis.
Receita total anual: acima dos R$120.000.

Pergunta I:
As alíquotas que serão aplicadas sobre a receita operacional (valor de venda) abaixo estão corretas?

PIS: 0,65%
CONFINS: 3%
IRPJ: 1,2% (Percentual de Presunção, 8%; Alíquota, 15%)
CSLL: 1,08 (Percentual de Presunção, 12%; Alíquota, 9%)
Subtotal: 5,93% + adicional de 10% sobre IRPJ que exceder R$60.000 ao trimestre.

Pergunta II:
A forma de cálculo do adicional abaixo está correta?

Onde,
Receita Operacional: aluguéis e vendas que a empresa fizer no trimestre
Percentual de Presunção: 8%
Valor a ser descontado: R$60.000 (R$20.000 por mês)
Alíquota do Adicional: 10%

Ou seja, Imposto Adicional = ((Receita Operacional*0,08)-R$60.000)*0,10

Pergunta III:
Suponhamos que em um determinado a referida empresa venda um único imóvel no valor de R$1.000.000. O calculo do Imposto devido para esse trimestre seria esse abaixo?

PIS: R$6.500
CONFINS: R$30.000
IRPJ: R$12.000
CSLL: R$10.800
Imposto adicional: R$2.000 ((1.000.000*0,08)-R$60.000)*0,10))
Total de tributos a pagar: R$61.300

Pergutna IV:

Para e empresa em questão, a tributação de venda para imóveis de qualquer valor irá variar sempre entre 5,93% e 6,73%. É isso?


Assim que forem confirmadas as informações acima, disponibilizarei as simulações que fiz para que todos tenham acesso.

Todos os seus cálculos estão corretos.

Disponibilizo para o pessoal do fórum arquivo com projeções comparando tributos sobre venda para PJ e PF em diversos cenários. As informações não estão muito organizadas, pois tal arquivo foi pensado inicialmente apenas para meu uso pessoal. Porém, já gastei muito temo nisso e quero poder ajudar “poupando” o tempo de vocês e retribuindo as ajudas que recebo no fórum. Enfim, democratizando o conhecimento.


Cenários que utilizei
Imóveis sendo vendidos entre 1 e 50 anos.
Imóveis valorizando entre 5 e 15% ao ano.
Diferença entre valor de compra e venda (lucrativadade) entre 0% e 100%.

Segue link das simulações: Planilha para Simulação (Google Docs)]


Minhas constatações
1) Em qualquer cenário, a Pessoa Física pagará menos impostos sobre venda caso permaneça com o imóvel mais de 20 anos.
2) Em muitos casos com elevado Ganho de Capital (acima de 50% do valor de venda) e em que o imóvel é vendido em menos de 20 anos, é possível que que a Pessoa Jurídica seja melhor opção. Provavelmente, empresas que visem loteamento se beneficiarão por criar uma PJ.
3) No caso de criação de uma empresa com imóveis com os imóveis de patrimônio da Pessoa Física, deve-se ter bastante atenção. É muito importante que façam os cálculos para cada imóvel. Fiz análise para alguns imóveis de minha família e pagaríamos mais impostos como PJ na grande maioria dos casos.

A minha questão agora é calcular para ver se os benefícios tributários sobre a receita de aluguéis como PJ superam os benefícios tributários sobre as receitas de venda como PF.

Lembrando que a Pessoa Jurídica pagará impostos entre 5,93% e 6,73% sobre vendas, enquanto a Pessoa Física pagará impostos entre 0% e 15%.