INSTRUÇÃO NORMATIVA 689 SRF, DE 13-11-2006
(DO-U DE 29-11-2006)

OUTROS ASSUNTOS FEDERAIS
CONTRIBUIÇÃO PARA O FINANCIAMENTO DA
SEGURIDADE SOCIAL – COFINS –
PROGRAMA DE INTEGRAÇÃO SOCIAL – PIS
Regime Especial de Apuração e Pagamento

Normas relativas ao Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias.
Revoga a Instrução Normativa 474 SRF, de 3-12-2004 (Informativo 49/2004).

DESTAQUES

• Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 7% das receitas recebidas, referente ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS
• Opção pelo RET depende de afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária
• Para opção pelo RET, cada incorporação imobiliária deverá ter inscrição no CNPJ vinculada ao evento 109 – Inscrição da Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação
• Apresentação do Termo de Opção pelo RET deverá ser efetuada à DRF ou à DERAT, com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica
• Incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET
• O pagamento do IRPJ e das contribuições, na forma do RET, será considerado definitivo

O SECRETÁRIO DA RECEITA FEDERAL, no uso de suas atribuições, e tendo em vista o disposto na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, na Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, e no art. 111 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, RESOLVE:
Art. 1º – O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
§ 1º – Para efeito do disposto no caput, considera-se:
I – incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas; e
II – incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
§ 2º – Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
§ 3º – Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.
Art. 2º – A opção da incorporação imobiliária no RET de que trata o art. 1º será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos a serem efetuados pela ordem em que estão descritos:
I – afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;
II – inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação; e
III – apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (DERAT) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.
§ 1º – O Termo de Opção de que trata o inciso III deverá ser entregue na unidade da Secretaria da Receita Federal (SRF) a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da SRF.
§ 2º – Para efeito do disposto no § 1º, o Termo de Opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
§ 3º – Para fins do disposto neste artigo, será utilizado o formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”, constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa, disponível na página da SRF na internet, no endereço <www.receita.fazenda.gov.br>.
Art. 3º – O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeita ao RET, bem assim os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à Contribuição para o PIS/Pasep e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), exceto as calculadas na forma do art. 4º sobre as receitas recebidas no âmbito da respectiva incorporação.
Parágrafo único – O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Art. 4º – Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 7% (sete por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento unificado de:
I – IRPJ;
II – CSLL;
III – Contribuição para o PIS/PASEP; e
IV – COFINS.
§ 1º – A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos, na forma do caput, a partir do mês da opção.
§ 2º – Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem assim, as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.
§ 3º – Do total das receitas recebidas, de que trata o § 2º, poderão ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.
§ 4º – As demais receitas, operacionais e não operacionais, recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora.
§ 5º – O disposto no § 4º aplica-se inclusive às receitas recebidas pela incorporadora, decorrentes da aplicação do recurso da incorporação submetida ao RET no mercado financeiro.
§ 6º – Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto no caput não poderão ser objeto de parcelamento.
Art. 5º – Observado o disposto no art. 9º, o pagamento do IRPJ e das contribuições, na forma do disposto no caput do art. 4º, será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
§ 1º – As receitas, custos e despesas próprios da incorporação, sujeitos à tributação na forma do art. 4º, não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições, devidos pela incorporadora em virtude de suas demais atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
§ 2º – Para fins do disposto no § 1º, os custos e despesas indiretos pagos no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.
Art. 6º – Para fins de repartição de receita tributária, do percentual de 7% (sete por cento) de que trata o caput do art. 4º será considerado:
I – 2,2% (dois inteiros e dois décimos por cento) como IRPJ;
II – 1,15% (um inteiro e quinze centésimos por cento) como CSLL;
III – 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/PASEP; e
IV – 3% (três por cento) como COFINS.
Art. 7º – O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições, na forma do art. 4º, deverá ser efetuado até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houverem sido recebidas as receitas.
§ 1º – Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), o código de arrecadação 4095 e o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no CNPJ.
§ 2º – Na hipótese de o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia considerado não útil, o pagamento de que trata o caput deverá ser feito no primeiro dia útil subseqüente.
Art. 8º – No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a que se referem os incisos II, IV e V do art. 151 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 – Código Tributário Nacional (CTN), ou por sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições referidas nesta Instrução Normativa, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela incorporação sujeita ao RET, aplicando as alíquotas correspondentes, relacionadas nos incisos do art. 6º, e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles, utilizando os seguintes códigos de arrecadação:
I – 4112 – para IRPJ;
II – 4153 – para CSLL;
III – 4138 – para a Contribuição para o PIS/PASEP; e
IV – 4166 – para a COFINS.
Art. 9º – O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET.
§ 1º – A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.
§ 2º – Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.
Art. 10 – Caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei nº 4.591, de 1964, bem assim os efeitos do regime de afetação instituídos pela Lei nº 10.931, de 2004.
Parágrafo único – Para fins do disposto no caput, as obrigações tributárias previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano da deliberação pela continuação da obra, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.
Art. 11 – O disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, não se aplica ao patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias definido pela Lei nº 4.591, de 1964.
Art. 12 – Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 13 – Fica formalmente revogada, sem interrupção de sua força normativa, a Instrução Normativa SRF nº 474, de 3 de dezembro de 2004. (Jorge Antonio Deher Rachid)

ESCLARECIMENTO: Os incisos II, IV e V do artigo 151 do Código Tributário Nacional (CTN), aprovado pela Lei 5.172, de 25-10-66 (DO-U de 27-10-66, c/retif. em 31-10-66) estabelecem que suspendem a exigibilidade do crédito tributário:
a) o depósito do seu montante integral;
b) a concessão de medida liminar em mandado de segurança;
c) a concessão de medida liminar ou de tutela antecipada, em outras espécies de ação judicial.
O § 1º do artigo 31-F da Lei 4.591, de 16-12-64 (DO-U de 21-12-64, c/retif. em 1-2-65), acrescentado pela Lei 10.931, de 2-8-2004 (informativo 31/2004), prevê que nos 60 dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de 1/6 dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia-geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por 2/3 dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação; havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora.
O artigo 76 da Medida Provisória 2.158-35, de 24-8-2001 (Informativo 35/2001), dispõe que as normas que estabeleçam a afetação ou a separação, a qualquer título, de patrimônio de pessoa física ou jurídica não produzem efeitos em relação aos débitos de natureza fiscal, previdenciária ou trabalhista, em especial quanto às garantias e aos privilégios que lhes são atribuídos.
Para os fins do disposto anteriormente, permanecem respondendo pelos débitos ali referidos a totalidade dos bens e das rendas do sujeito passivo, seu espólio ou sua massa falida, inclusive os que tenham sido objeto de separação ou afetação.
Deixamos de reproduzir o formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”, ora aprovado, tendo em vista que o mesmo será disponibilizado na página da SRF na internet, conforme consta do § 3º do artigo 2º.