Legislação Comercial
INSTRUÇÃO
NORMATIVA 474 SRF, DE 3-12-2004
(DO-U DE 6-12-2004)
c/Retif. no D. Oficial de 10-12-2004
OUTROS ASSUNTOS FEDERAIS
CONTRIBUIÇÃO PARA O FINANCIAMENTO DA
SEGURIDADE SOCIAL COFINS
PROGRAMA DE INTEGRAÇÃO SOCIAL PIS
Regime Especial de Apuração e Pagamento
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Regime Especial de Tributação RET
Normas relativas ao Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias.
O SECRETÁRIO DA RECEITA FEDERAL, no uso de suas atribuições,
e tendo em vista o disposto nas Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964,
e nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, RESOLVE:
Art. 1º O Regime Especial de Tributação
(RET) aplicável às incorporações imobiliárias, instituído
pelo artigo 1º da Lei nº 10.931, de 2 agosto de 2004, tem caráter
opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou
obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis
que compõem a incorporação.
§ 1º Para efeito do disposto no caput, considera-se:
I incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não
efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações
ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações
a unidades autônomas, em edificações a serem construídas
ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas
para efetivação de tais transações, coordenando e levando
a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras
concluídas; e
II incorporação imobiliária, a atividade exercida com
o intuito de promover e realizar a construção, para alienação
total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas.
§ 2º Estende-se a condição de incorporador aos proprietários
e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de
edifícios que se destinem à constituição em condomínio,
sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
§ 3º Presume-se a vinculação entre a alienação
das frações do terreno e o negócio de construção, se,
ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações
de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação
de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção,
respondendo o alienante como incorporador.
Art. 2º A opção pelo RET de que trata o artigo 1º
será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação
imobiliária; e
II entrega do termo de opção pelo RET na unidade competente
da Secretaria da Receita Federal (SRF).
§ 1º O termo de opção de que trata o inciso II deverá
ser entregue na unidade da SRF a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa
jurídica incorporadora, mesmo quando a incorporação, objeto de
opção pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa
unidade da SRF.
§ 2º Para efeito do disposto no § 1º, o termo de
opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição
de patrimônio de afetação da incorporação, firmado
pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos
reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.
§ 3º Para fins do disposto neste artigo, fica aprovado o formulário
Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação,
constante do Anexo Único desta Instrução Normativa, que será
disponibilizado na internet, no endereço www.receita.fazenda.gov.br.
Art. 3º O terreno e as acessões objeto da incorporação
imobiliária sujeita ao RET, bem assim os demais bens e direitos a ela vinculados,
não responderão por dívidas tributárias da incorporadora
relativas ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), à
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à Contribuição
para o PIS/PASEP e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade
Social (COFINS), exceto aquelas calculadas na forma do artigo 4º sobre
as receitas recebidas no âmbito da respectiva incorporação.
Parágrafo único O patrimônio da incorporadora responderá
pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Art. 4º Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora
ficará sujeita ao pagamento equivalente a 7% (sete por cento) das receitas
mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos
seguintes impostos e contribuições:
I IRPJ;
II CSLL;
III Contribuição para o PIS/PASEP; e
IV COFINS.
§ 1º Para fins do disposto no caput, considera-se receita
mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades
imobiliárias que compõem cada incorporação, bem assim as
receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa
operação.
§ 2º Do total das receitas recebidas, de que trata o §
1º, poderão ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções
de vendas e os descontos incondicionais concedidos.
§ 3º Observado o disposto no artigo 10, do valor do IRPJ e
das contribuições a pagar pela incorporadora, relativo a cada incorporação
submetida ao RET, em cada período de apuração, poderá ser
deduzido, por tributo ou contribuição, o valor do IRPJ e das contribuições
pagos na forma do caput.
§ 4º O disposto no § 3º aplica-se, também, na
hipótese de pagamento de IRPJ e CSLL por estimativa e no ajuste anual,
podendo a incorporadora, nesse caso, deduzir os valores do IRPJ e da CSLL pagos
na forma do caput dos valores a pagar de IRPJ e CSLL apurados em relação
a cada incorporação submetida ao RET.
§ 5º A parcela do IRPJ e das contribuições, pagos
na forma do caput, que não puder ser deduzida em cada período
de apuração, nos termos do § 3º, ou no ajuste anual nos
termos do § 4º, será considerada definitiva, não gerando,
em qualquer hipótese, direito a restituição, a ressarcimento
ou a compensação com o devido em relação a outros tributos
da própria ou de outras incorporações ou pela incorporadora em
outros períodos de apuração.
§ 6º A opção pelo RET obriga o contribuinte a fazer
o recolhimento do IRPJ e das contribuições, na forma do caput,
a partir do mês da opção.
Art. 5º No caso de opção pelo RET no segundo ou terceiro
mês do trimestre, estando a incorporadora sujeita ao regime de tributação
pelo lucro real trimestral, pelo lucro presumido ou pelo lucro arbitrado, o
valor do IRPJ e da CSLL da incorporação que poderá ser deduzido
do IRPJ e da CSLL devidos pela incorporadora no trimestre, em relação
a cada incorporação objeto de opção pelo RET, será
calculado mediante os seguintes procedimentos:
I
apurar a relação percentual entre o total das receitas recebidas,
a partir do mês da opção, com a venda de unidades imobiliárias
da incorporação objeto de opção pelo RET, bem assim das
receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa
operação, e o total das receitas recebidas no trimestre pela incorporadora,
em relação a cada incorporação objeto de opção
pelo RET; e
II aplicar o percentual encontrado no inciso I sobre o IRPJ e a CSLL
apurados pela incorporadora no trimestre, em relação a cada incorporação
objeto de opção pelo RET.
§ 1º A parcela do IRPJ e da CSLL pagos pelo RET no segundo
e/ou terceiro meses do trimestre, que não puder ser deduzida do valor encontrado
na forma do inciso II, será considerada definitiva, não gerando em
qualquer hipótese direito a restituição, a ressarcimento ou a
compensação com o devido pela incorporadora, ou com outros tributos
da própria incorporação objeto de opção pelo RET, em
outros períodos de apuração.
§ 2º O disposto neste artigo aplica-se, também, no caso
de a incorporadora estar sujeita ao regime de apuração do IRPJ e da
CSLL pelo lucro real anual e optar pelo RET a partir do segundo mês do
ano-calendário, devendo-se para tanto observar os seguintes procedimentos:
I apurar a relação percentual entre o total das receitas recebidas,
a partir do mês da opção, com a venda de unidades imobiliárias
da incorporação objeto de opção pelo RET, bem assim as receitas
financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação,
e o total das receitas recebidas no ano-calendário pela incorporadora,
em relação a cada incorporação objeto de opção
pelo RET; e
II aplicar o percentual encontrado no inciso I sobre o IRPJ e a CSLL
apurados pela incorporadora no ano-calendário, em relação a cada
incorporação objeto de opção pelo RET.
Art. 6º Para fins de repartição de receita tributária
e do disposto nos §§ 3º e 4º do artigo 4º, do percentual
de 7% (sete por cento) de que trata o caput do artigo 4º será
considerado:
I 2,2% (dois inteiros e dois décimos por cento) como IRPJ;
II 1,15% (um inteiro e quinze centésimos por cento) como CSLL;
III 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) como Contribuição
para o PIS/PASEP; e
IV 3% (três por cento) como COFINS.
Parágrafo único O valor a ser deduzido, correspondente ao IRPJ
e a cada espécie de contribuição, será determinado pelo
próprio incorporador mediante a aplicação da alíquota respectiva
sobre a total das receitas de que trata o § 1º do artigo 4º.
Art. 7º O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições,
na forma do artigo 4º, deverá ser efetuado até o décimo
dia do mês subseqüente àquele em que houverem sido recebidas
as receitas.
§ 1º Para fins do disposto no caput, a incorporadora
deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais
(DARF) o código de arrecadação 4095 e o número específico
de inscrição da incorporação objeto de opção pelo
RET no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).
§ 2º Para efeito do disposto no § 1º, a incorporadora
deverá inscrever no CNPJ cada uma das incorporações objeto de
opção pelo RET.
§ 3º No caso de o décimo dia do mês subseqüente
àquele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia considerado
não-útil, o pagamento de que trata o caput deverá ser
feito no primeiro dia útil subseqüente.
Art. 8º No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão
da exigibilidade do crédito tributário, nas hipóteses a que se
referem os incisos II, IV e V do artigo 151 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro
de 1966 Código Tributário Nacional (CTN), ou por sentença
judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do
IRPJ ou de qualquer das contribuições referidas nesta Instrução
Normativa, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores
do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela incorporação
sujeita ao RET, aplicando as alíquotas correspondentes, relacionadas nos
incisos do artigo 6º, e efetuar o recolhimento em DARF distintos para cada
um deles, utilizando os seguintes códigos de arrecadação:
I 4112 no caso de IRPJ;
II 4153 no caso de CSLL;
III 4138 no caso de Contribuição para o PIS/PASEP; e
IV 4166 no caso de COFINS.
Art. 9º Os créditos tributários devidos pela incorporadora
na forma do disposto no artigo 4º não poderão ser objeto de parcelamento.
Art. 10 O incorporador fica obrigado a manter escrituração
contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET.
§ 1º A escrituração contábil das operações
da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser
efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo
das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação
às operações da incorporação.
§ 2º Na hipótese de adoção de livros próprios
para cada incorporação objeto de opção pelo RET, a escrituração
contábil das operações da incorporação poderá
ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro
dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.
Art. 11 Caso não se verifique o pagamento das obrigações
tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo
patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido
até a data da decretação da falência, ou insolvência
do incorporador, perde eficácia a deliberação pela continuação
da obra a que se refere o § 1º do artigo 31-F da Lei nº 4.591,
de 16 de dezembro de 1964, bem assim os efeitos do regime de afetação
instituídos pela Lei nº 10.931, de 2004.
Parágrafo único Para fins do disposto no caput, as obrigações
tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo
patrimônio de afetação, deverão ser pagas pelos adquirentes
em até um ano da deliberação pela continuação da obra,
ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo
inferior.
Art. 12 O disposto no artigo 76 da Medida Provisória nº 2.158-35,
de 24 de agosto de 2001, não se aplica ao patrimônio de afetação
de incorporações imobiliárias definido pela Lei nº 4.591,
de 1964.
Art. 13 Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de
sua publicação. (Jorge Antonio Deher Rachid)
ESCLARECIMENTO: Os incisos II, IV e V do artigo 151 do Código Tributário
Nacional (CTN), aprovado pela Lei 5.172, de 25-10-66 (DO-U de 27-10-66, c/retif.
em 31-10-66) estabelecem que suspendem a exigibilidade do crédito tributário:
a) o depósito do seu montante integral;
b) a concessão de medida liminar em mandado de segurança;
c) a concessão de medida liminar ou de tutela antecipada, em outras espécies
de ação judicial.
O artigo 76 da Medida Provisória 2.158-35, de 24-8-2001 (Informativo 35/2001)
encontra-se esclarecido no Informativo 31 deste Colecionador, ao final da Lei
10.931, de 2-8-2004.
O artigo 31-F da Lei 4.591, de 16-12-64 (DO-U de 21-12-64, c/retif. em 1-2-65)
foi acrescentado pela Lei 10.931/2004.
Deixamos de reproduzir o formulário Termo de Opção pelo
Regime Especial de Tributação, ora aprovado, tendo em vista
que o mesmo será disponibilizado na página da SRF na internet, conforme
consta do § 3º do artigo 2º.
O Portal Contábeis se isenta de quaisquer responsabilidades civis sobre eventuais discussões dos usuários ou visitantes deste site, nos termos da lei no 5.250/67 e artigos 927 e 931 ambos do novo código civil brasileiro.