Governo sanciona Lei que altera as regras da locação de imóvel urbano

LEI 12.112, DE 9-12-2009
(DO-U DE 10-12-2009)

LOCAÇÃO
Residencial e Não Residencial

Governo sanciona Lei que altera as regras da locação de imóvel urbano
De acordo com a referida Lei, a sub-rogação da locação ao cônjuge ou companheiro, nos casos de separação, divórcio ou dissolução da união estável, apenas se aplica quando se tratar de locação residencial. Nesta hipótese, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se for o caso. O fiador, por sua vez, poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.

=> Dentre as demais alterações, destacamos:
• ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, as garantias locatícias, salvo disposição contratual em contrário, se estendem até a efetiva entrega do imóvel;
• na prorrogação da locação por prazo indeterminado, o fiador terá o direito de exonerar-se de suas obrigações, mas permanecerá responsável pela fiança por 120 dias após a comunicação de desligamento do contrato feita ao locador;
• no caso de ação de despejo, o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando o pagamento do débito no prazo de 15 dias, contado da citação.
O artigo 3º da Lei 12.112/2009, que tratava de sua vigência, foi vetado. Portanto, nos termos do artigo 1º do Decreto-Lei 4.657/42 (Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro), a Lei 12.112/2009 entrará em vigor em 45 dias após sua publicação. Conforme “Razões do Veto”, a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão, de acordo com o que dispõe o artigo 8º da Lei Complementar 95/98.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA. Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º – Esta Lei introduz alteração na Lei n^o 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.
Art. 2º – A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 4º – Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
..................................................................................................................................    ” (NR)
“Art. 12 – Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1º – Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

Remissão COAD: Lei 8.245/91 (Portal COAD)
“Art. 11 – Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.”

§ 2º – O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador." (NR)
“Art. 13 –  ..................................................................................................................   
..................................................................................................................................    
§ 3º – (VETADO)"
“Art. 39 – Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)
“Art. 40 – ...................................................................................................................    
..................................................................................................................................   

Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 40 – O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:”

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
..................................................................................................................................    
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único – O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação." (NR)
“Art. 52 – ...................................................................................................................    
..................................................................................................................................    
§ 3º – (VETADO)"
“Art. 59 – ...................................................................................................................    
§ 1º – ........................................................................................................................    
..................................................................................................................................

Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 59 – Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º – Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:”

VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 9º – A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.”

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 37 – No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia;
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único – É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

..................................................................................................................................    
§ 3º – No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62." (NR)
“Art. 62 – Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
..................................................................................................................................    
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
..................................................................................................................................    
Parágrafo único – Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação." (NR)
“Art. 63 – Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º –  ......................................................................................................................   
..................................................................................................................................

Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 63 – ...........................................................................................................    
§1º – O prazo será de quinze dias se:”

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46.
..................................................................................................................................    ” (NR)

Esclarecimento COAD: O § 2º do artigo 46 da Lei 8.245/91 estabelece que ocorrendo a prorrogação da locação residencial, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação.

“Art. 64 – Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
..................................................................................................................................    ” (NR)
“Art. 68 – Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
..................................................................................................................................    
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
..................................................................................................................................    
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
 ..................................................................................................................................   ” (NR)

Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 68 –  ..........................................................................................................   
III – sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;”

“Art. 71 – ...........................................................................................................    
..................................................................................................................................

Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 71 – Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:”

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
 ..................................................................................................................................   ” (NR)
“Art. 74 – Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
§ 1º – (VETADO)
§ 2º – (VETADO)
§ 3º – (VETADO)" (NR)
“Art. 75 – (VETADO).”
Art. 3º – (VETADO) (Luiz Inácio Lula da Silva; Tarso Genro; Guido Mantega; Miguel Jorge)

    ” (NR)
“Art. 12 – Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1º – Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
Remissão COAD: Lei 8.245/91 (Portal COAD)
“Art. 11 – Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.”
§ 2º – O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador." (NR)
“Art. 13 –     
    
§ 3º – (VETADO)"
“Art. 39 – Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)
“Art. 40 –     
    
Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 40 – O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:”
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
    
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único – O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação." (NR)
“Art. 52 –     
    
§ 3º – (VETADO)"
“Art. 59 –     
§ 1º –     
    
Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 59 – Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º – Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:”
VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 9º – A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.”
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 37 – No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia;
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único – É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
    
§ 3º – No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62." (NR)
“Art. 62 – Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
    
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
    
Parágrafo único – Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação." (NR)
“Art. 63 – Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º –     
    
Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 63 –     
§1º – O prazo será de quinze dias se:”
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46.
    ” (NR)
Esclarecimento COAD: O § 2º do artigo 46 da Lei 8.245/91 estabelece que ocorrendo a prorrogação da locação residencial, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação.
“Art. 64 – Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
    ” (NR)
“Art. 68 – Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
    
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
    
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
    ” (NR)
Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 68 –     
III – sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;”
“Art. 71 –     
    
Remissão COAD: Lei 8.245/91
“Art. 71 – Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:”
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
    ” (NR)
“Art. 74 – Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
§ 1º – (VETADO)
§ 2º – (VETADO)
§ 3º – (VETADO)" (NR)
“Art. 75 – (VETADO).”
Art. 3º – (VETADO) (Luiz Inácio Lula da Silva; Tarso Genro; Guido Mantega; Miguel Jorge)