Diante do grande número de ações envolvendo problemas com fiadores, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu se basear na Nova Lei do Inquilinato. Dessa forma, o fiador só pode ser responsabilizado em contratos no qual deu seu consentimento. Ou seja, no caso de mudanças ou prorrogações sem sua anuência ele não será responsabilizado.
Isso, porém, só é valido para os contratos firmados antes da nova redação conferida ao artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela Lei 12.112/09.
Em uma das decisões do Tribunal que orienta o posicionamento dos Tribunais estaduais, o ministro Luis Felipe Salomão, relator de um deles, destacou que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu".
De acordo com o dispositivo, para que a fiança não seja prorrogada automaticamente, é necessário que no contrato esteja especificado que o fiador ficará isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato.
Segundo Salomão, fica nítido que, para contratos de fiança firmados na vigência da Lei 12.112/09 - pois a lei não pode retroagir para atingir pactos anteriores à sua vigência . "Salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, fica também prorrogada automaticamente a fiança", diz o ministro.
A jurisprudência do STJ, disciplina que, existindo no contrato de locação cláusula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos, até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuência do fiador.
O Código Civil de 2002 também trouxe mudanças em relação à exoneração do fiador. Enquanto o Código de 1916 determinava que a exoneração somente poderia ser feita por ato amigável ou por sentença judicial, o novo código admite que a fiança, sem prazo determinado, gera a possibilidade de exoneração unilateral do fiador.
Para que isso aconteça, o fiador deve notificar o credor sobre a sua intenção de obter a exoneração da fiança. Ela, contudo, não é imediata. De acordo com a nova redação da Lei do Inquilinato de 1991, o fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação do credor. Neste caso, o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de ter a locação desfeita.
Além dos casos de exoneração, o locador também pode exigir a troca do fiador nas seguintes situações: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador declarados judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação do locador e também ao final de contratos por tempo determinado.
Foi o que aconteceu num julgamento de ação de despejo. Ao término do contrato de aluguel, por prazo determinado e sem previsão de prorrogação, o locador exigiu a apresentação de novo fiador, mas a providência solicitada não foi cumprida.
Para a ministra Laurita Vaz, relatora do recurso, "há expressa previsão legal - artigo 40, inciso V, da Lei 8.245/91 -, a permitir ao locador que exija a substituição da garantia pessoal inicialmente prestada, notificando o locatário desse propósito e indicando-lhe prazo para o cumprimento".
O locador também deve ficar atento às formalidades da lei no que diz respeito à outorga uxória (denominação em que a pessoa casada tenha o consentimento do outro cônjuge) exige do fiador.
A outorga uxória é utilizada como forma de impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges. É exatamente daí que vem o enunciado da Súmula 332 do STJ: "Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia."
A outorga uxória vincula o cônjuge até mesmo com a morte do fiador. O mesmo não acontece, entretanto, se o locatário morre. Nesse caso, débitos advindos depois do falecimento, não são direcionados ao fiador.
Segundo o ministro Arnaldo Esteves de Lima, "é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, por ser contrato de natureza intuitu personae, porque importa a confiança que inspire o fiador ao credor, a morte do locatário importa em extinção da fiança e exoneração da obrigação do fiador", explica.
Se, todavia, nos embargos à execução não puder ser invocada a ausência de outorga uxória ou mesmo a morte do locatário, poderá o fiador lançar mão do Benefício de Ordem, que se garante ao fiador de exigir que o credor acione primeiro o devedor principal.
Uma vez assumida a obrigação de fiador, não será possível alegar impenhorabilidade de bens na execução, ainda que se trate de seu único imóvel, ou bem de família. O caso já teve posicionamento do Supremo Tribunal Federal. De acordo com a decisão do STF, o único imóvel de uma pessoa que assume a condição de fiador em contrato de aluguel pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário.
Por: Fabiana Barreto Nunes
Fonte: DCI-SP
