O 13º aluguel é um valor que pode ser cobrado pelo locador todo o mês de dezembro de cada ano, por força de cláusula inserida no negócio de aluguel, principalmente nos contratos de locação comerciais, com pouca representatividade nos contratos residenciais.
Para muitos, o 13º aluguel é desconhecido, mas, para outros, essa conta é alta e sempre repudiada por aqueles que são obrigados, por contrato, a pagarem o referido valor. A pergunta que se faz é: por que o valor ser questionado se ele foi aceito quando negociado o contrato? O locador age com abusividade?
À relação de aluguel não é aplicado o Código de Defesa do Consumidor (CDC), não tendo que se falar em contrato de adesão, nem em declaração de nulidade de cláusula ao argumento de ser abusiva, justamente pela inaplicabilidade desse diploma. A locação imobiliária é regulada pela Lei do Inquilinato, que admite apenas a aplicação subsidiária de outras leis.
Por outro lado, a forma de estipular a cobrança de valores a título de contraprestação pelo uso e gozo da coisa vem prevista no artigo 17 da Lei nº 8.245, de 1991. Não existe limitação de quantidade de parcelas para qualquer negócio jurídico desta natureza. O dispositivo legal dispõe que as partes são livres para contratar o valor do aluguel, dispondo que não poderá ser ele fixado em moeda estrangeira ou vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo.
A aprovação de lei que impeça a cobrança desse aluguel é um retrocesso
Ou seja, a Lei do Inquilinato nada mais fez do que reconhecer a liberdade de contratar disposta no Código Civil em seu art. 421. Respeitadas as normas gerais dos contratos, as partes são livres para estipular os ajustes que forem adequados para os negócios, especialmente nas relações de locação, sempre lembrando que os artigos 1.134 e 1.372 do CC atribuem força de lei aos contratos.
O 13º aluguel é fixado por contrato. As partes anuem com a cláusula que o prevê e, como o contrato não é de adesão, não se pode partir do princípio de que a estipulação contratual seja abusiva. Se as partes contratantes concordaram com o valor que ali foi inserido não nos parece razoável concluir que o pagamento do 13º aluguel prejudica a continuidade do exercício da atividade do locatário.
O doutrinador Silvio de Salvo Venosa (Lei do Inquilinato Comentada, São Paulo, Atlas, 2010, p. 102) entende que "o aluguel inicial é de livre fixação pelas partes". Ou seja, a melhor doutrina tem posicionamento no sentido de que as partes contratantes é que decidem o valor e a periodicidade do aluguel.
Há, porém, inúmeros projetos de lei, todos pendentes de aprovação, acerca dessa matéria. Vale mencionar o PL nº 289, de 2007, que tramita no Senado Federal, e o PL nº 4.447, de 2012, que tramita na Câmara dos Deputados, tendo os dois o mesmo objetivo de proibir a cobrança anual de mais que doze prestações de aluguel.
A Lei do Inquilinato, sabemos, sempre prestigiou o locatário. A publicação da Lei nº 12.112, de 2009, trouxe mudanças consideráveis visando o reequilíbrio da relação entre locador e locatário, já que este último possuía maior proteção do Estado, o que causava enorme insegurança e impedia a chegada de novos investidores no setor imobiliário.
A aprovação de lei que impeça a cobrança do 13º aluguel é um retrocesso, pois o legislador está novamente legislando em prol do locatário e comparando-o a um consumidor, o que é um erro.
Para a melhor jurisprudência não é diferente. A 33ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), por exemplo, tem se posicionado no sentido de que "como a locação atípica em shopping center trabalha em sistema de parceria, sendo a administração responsável pela promoção e divulgação do espaço a fim de atrair consumidores, o que beneficia a todos os lojistas, razoável também se afigura o pagamento do 13º aluguel no mês de dezembro, em virtude das festas natalinas, que, como é cediço, incrementam as vendas de forma extraordinária, nada de ilegal existindo nessa cobrança" (Apelação nº 0016977-10.2004.8.26.0008. J. em 19.3.2012).
Há, porém, algumas decisões judiciais que contemplam a revisão da cláusula contratual do 13º aluguel. Prestigiam a restabelecimento do equilíbrio contratual ao argumento de abusividade da referida cláusula, como é o caso da 12ª Câmara do Tribunal de Justiça do Paraná (Apelação nº 7560825, j. em 22.6.2011). Porém, são decisões isoladas, uma vez que o contrato de locação não é de adesão e o aluguel é livremente pactuado.
Talvez o legislador, com a aprovação da lei, esteja dando um tiro no pé, uma vez que o locador, sentindo-se prejudicado pela impossibilidade de cobrar o 13º aluguel, que é uma prática corriqueira nos contratos - principalmente aqueles situados em shopping centers -, pode vir a embutir o valor do 13º aluguel nas prestações mensais sem que o novo empreendedor sinta no bolso de forma direta.
Portanto, entendemos que a inserção de dispositivo na Lei do Inquilinato que proíba a cobrança de mais de 12 prestações mensais de aluguel viola o princípio do livre direito de contratar, bem como o princípio da livre iniciativa, representando um interferência desnecessária na estipulação contratual das partes.
Ezequiel Frandoloso é advogado especializado em direito imobiliário do Trigueiro Fontes Advogados.
Fonte: Portal Contabil SC
